O projeto 3.999/2020 e os seus impactos nos contratos de locação –


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Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma material da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na dimensão de Recta Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… portanto vamos lá!

O PROJETO 3.999/2020 E OS SEUS IMPACTOS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Resumo

Analisando cronologicamente a legislação voltada às questões envolvendo contratos de locação, no que se incluem o Projeto de Lei 1.179/20, convertido na lei 14.010/20, pode-se perceber que um dos maiores objetivos se estruturou na tentativa de buscar uma solução visando possibilitar a manutenção dos contratos, muito porquê evitar com que os locatários fossem despejados nesse período crítico decorrente da pandemia, conforme previsão manente no caput do cláusula 9º da Lei 14.010/20 no qual fora estabelecido que não se concederia liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de resíduo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020. Mas, contrariamente à proteção que se buscou estender aos locatários, seja no PL 1.179/20, seja na sua conversão na lei 14.010/20, o Projeto de Lei 3.999/20 vem buscando regulamentar o resíduo extrajudicial, o que acabará por mudar todo quadro jurídico que buscou-se solidar até portanto, podendo até mesmo desencadear instabilidade jurídica, dúvidas sobre conflitos de conhecimento e até mesmo quanto à sua efetividade.

Fundamentação

De negócio com tudo que buscou-se revelar desde o início da pandemia, seja com o projeto de lei 1.179/20[3] no qual fora previsto o Regime Jurídico Emergencial e Transitório e também na sua conversão na Lei 14.010/20, que a despeito do veto integral do cláusula 9º pelo Presidente da República, esse voltou à vigência estabelecendo a impossibilidade de resíduo até o dia 30 de outubro de 2020, nas situações constantes no cláusula 59 da Lei do Inquilinato, 8.245/91, mais especificamente aquelas insertas no § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, tem-se que o Projeto de Lei 3.999/2020, traz um objetivo completamente egrégio da legislação em vigor, ao passo que procura regulamentar o resíduo extrajudicial, o que por sua vez, acaba ensejando a premência de algumas reflexões por secção dos juristas e dos operadores do recta.

Posto que, a despeito da sublime intenção do legislador Hugo Leal do PSD-RJ de simplificar a retomada do imóvel através de procedimento extrajudicial, com a satisfação célere dos direitos do locador diante de eventual inadimplemento dos alugueres por secção do locatário, afastando, pelo menos em um primeiro momento, a mediação do Poder Judiciário, não restam dúvidas de que o Projeto 3.999/20 traz em seu bojo, no mínimo, certa contraditoriedade se comparado a todos os aspectos que até o momento foram levados em consideração para a construção normativa que vem tutelando os contratos de locação, em peculiar, as situações constantes no cláusula 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Pois, ainda que o prazo manente no cláusula 9º da Lei 14.010/2020 – 30 de outubro de 2020 -, já tenha transcorrido, o indumentária de se buscar a regulamentação extrajudicial do procedimento pode vir a contribuir ainda mais para a instabilidade jurídica, principalmente em se considerando que até o dia 30 de outubro não se concebia sequer a licença de liminar nas ações de resíduo, senão vejamos o texto do caput do referido cláusula.

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de resíduo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Deste modo, assim porquê tratamos em cláusula anteriormente escrito, entende-se que ainda que o legislador tenha buscado trazer proteção ao locatário, tanto com o PL 1.179/20, quanto com a Lei 14.010/20, não se pode olvidar que as responsabilidades assumidas contratualmente não poderão ser ignoradas, uma vez que a norma buscou exclusivamente evitar com que aqueles que foram inadvertidamente prejudicados pela pandemia, fossem despojados dos imóveis nesse momento de tamanha criticidade, não tendo sido por outro lado chancelado o inadimplemento dos contratos.

Nesse sentido, longe de nossa pretensão tutorar que, tanto o projeto 1.179/20, ou mesmo que a Lei 14.010/20 tenham trazido segurança jurídica, considerando o desiquilíbrio contratual deflagrado. No entanto, da mesma forma, não se pode menosprezar que existe um imenso ruína entre o que se buscou tutelar no cláusula 9º da Lei, pelo menos até o dia 30 de outubro de 2020 e o que se procura regulamentar com o Projeto 3.999/20, apresentado pelo Deputado Hugo Leal em 30/07/2020.

Pois, da simples estudo do seu teor, pode-se perceber inicialmente, que a proposta consiste primordialmente na tentativa de simplificação do resíduo, ao instituir a modalidade extrajudicial que tem por escopo disciplinar o procedimento através do cartório quando o locatário estiver com o pagamento das locações em delongado e quando não houver negócio entre as partes[4].

Ainda que a intenção seja imprimir rapidez à retomada do imóvel, na medida em que dispensa em um primeiro momento a avaliação do Poder Judiciário, sob a alegado de que “a tramitação mais célere dos despejos por falta de pagamento é política pública de urgentíssima implantação”[5], além da instabilidade jurídica já anteriormente ventilada, tem-se ainda que alongar o Poder Judiciário da avaliação do problema, – que de indumentária é aquele que possui a conhecimento para a estudo da celeuma -, pode até mesmo contribuir para a ocorrência de arbitrariedades e ilegalidades.

Por essa perspectiva, vale enfatizar que inúmeras são as vezes que não são concedidas liminares, mesmo diante da alegado de inadimplemento do contrato de locação, justamente porque não houve o convencimento do raciocínio quanto a alegado estampada na inicial do processo, o que com a modificação da Lei 8.245/1991, segundo as preposições trazidas pelo PL 3.999/20, sequer poderiam ser analisadas, uma vez que o procedimento seria, pelo menos até a notificação do locatário, extrajudicial.

Nem se fale ainda na ofensa aos princípios do contraditório e da ampla resguardo, contemplados na Constituição Federalista em seu cláusula 5º, LV e nas situações em que o locatário que eventualmente desconheça os seus direitos, sequer busque sujeitar o caso à avaliação do Poder Judiciário por imaginar que por se tratar de um procedimento extrajudicial, não teria esse recta.

Contrariamente a esse entendimento, até se poderia discutir que o prazo manente no cláusula 9º, que previa o dia 30 de outubro de 2020 porquê termo para que não fosse concedida liminar nas ações de resíduo, já teria transcorrido. Por outro lado, inequívoco que, independentemente de todos os esforços empreendidos pelo Poder Público e pelas autoridades sanitárias e de saúde na tentativa de moderar a disseminação do vírus através do isolamento social e, até mesmo, dos laboratórios na corrida contra o tempo para o desenvolvimento e produção da vacina, visível que a solução ainda não existe, pois a disseminação continua ocorrendo, assim porquê inúmeras pessoas continuam morrendo diariamente. Sem narrar que, a economia, que consiste na mola propulsora e na grande alavanca que move  sociedade, está muito distante de se restabelecer.

Ou seja, ainda estamos vivendo a pandemia; a vacinação ainda não ocorreu;  e mais do que isso, estamos em um cenário de inegável crise econômica sem precedentes e de totalidade instabilidade que acabaram por contribuir com o desemprego que impactou a vida de inúmeras famílias que dependiam dos seus postos de trabalho para o pagamento de suas despesas mensais, no que se incluem sustento, vestuário e muitas vezes, os alugueres, situações essas níveo de preocupação durante a construção do Projeto de Lei 1.179/20 convertido na Lei 14.010/20 e que por outro lado, não estão sendo ponderadas no Projeto 3.999/20.

Veja-se que, o procedimento evidenciado no Projeto de Lei que se apresenta porquê objeto de estudo do presente cláusula, se mostra bastante simples ao estabelecer que caberá ao locador escoltado de jurisconsulto, a lavratura de ata na qual serão consignados, além do pedido de resíduo extrajudicial, as informações sobre o locatário, valores em delongado e o contrato, devendo ocorrer junto ao cartório de ofício de notas, a término de que, posteriormente, seja realizada a notificação extrajudicial do locatário em até 30 dias corridos[6].

Recebida a notificação, será facultado ao locatário (i) a purgação da mora, com o pagamento integral na conta do locador, mantendo-se assim a incolumidade da locação, ou  (ii) a desocupação do imóvel, sendo que a escolha por uma ou outra selecção, deverá ser comunicada ao tabelião de notas. Caso a opção seja a desocupação do imóvel, a entrega das chaves deverá ocorrer mediante recibo na própria serventia[7].

Por outro lado, depreende-se ainda da estudo do projeto, que a preterição do locatário ensejará o resíduo compulsório, caso em que a situação poderá vir a ser submetida ao Poder Judiciário.

Assim, além da flagrante instabilidade jurídica gerada e da verosímil alegado de conflito de conhecimento para avaliação da celeuma jurídica, tem-se ainda porquê inevitável o questionamento sobre a possibilidade de que o referido Projeto de Lei não traga zero além de inúmeras dúvidas e tumultos na emprego da norma, sejam esses processuais ou de versão legislativa.

Sem narrar o risco de ser mais uma dentre tantas outras legislações sem efetividade, tendo em vista a possibilidade de que o locatário busque a proteção dos seus pretensos direitos junto ao Poder Judiciário, não ocorrendo assim, a efetiva desocupação do imóvel extrajudicialmente, conforme solicitado no PL 3.999/20.

Por término, considerando esses pontos de suma relevância, indispensável se torna a reflexão sobre todos os aspectos que envolvem esse importante instituto do Recta Imobiliário que é a locação, a término de que não estejamos diante de mais um projeto que,  muito embora se proponha aparentemente a apresentar soluções, pode vir a gerar ainda mais impasses na solução dos casos concretos que, cotidianamente, são enfrentados por aqueles que se encontram no tráfico jurídico dessas relações.

 

 

 

 

 

 

[1] Possui graduação em Recta pelo Meio Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Recta Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Recta Empresarial e Cidadania do Meio Universitário Curitiba; Rabino em Recta Empresarial e Cidadania pelo Meio Universitário Curitiba; Pós-graduada em Recta e Processo do Trabalho e em Recta Constitucional pela Ateneu Brasileira de Recta Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Recta Imobiliário pela Escola Paulista de Recta (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Recta Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Recta Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Recta e Processo do Trabalho e de Recta Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Percentagem de Recta Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Percentagem de Fiscalização, Moral e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Percentagem de Recta Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Percentagem de Recta Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Percentagem de Recta à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Percentagem do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Percentagem de Recta Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasílio de Recta Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Curso Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Recta Imobiliário, Urbanístico, Social, Família e do Trabalho, possuindo os livros Suplente Lícito: Colisão e Ponderação entre o Recta Adquirido e o Meio Envolvente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na poste semanal de Recta Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no conduto 5 da NET – CWB TV.

[2] Controller Jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Recta pela Faculdades da Industria – FIEP. Pesquisador pelo Meio Universitário Curitiba – UNICURITIBA. Curitiba – PR. e-mail: [email protected]

[3] Projeto de Lei 1179/2020. Link de chegada: <https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306>

[4] https://www.camara.leg.br/noticias/701677-proposta-regulamenta-despejo-extrajudicial-por-falta-de-pagamento-de-aluguel/#:~:text=O%20Projeto%20de%20Lei%203999,moroso%20e%20n%C3%A3o%20houver%20acordo.&text=%E2%80%9CA%20tramita%C3%A7%C3%A3o%20mais%20c%C3%A9lere%20dos,urgent%C3%ADssima%20implanta%C3%A7%C3%A3o%E2%80%9D%2C%20disse%20Leal.

[5] https://www.camara.leg.br/noticias/701677-proposta-regulamenta-despejo-extrajudicial-por-falta-de-pagamento-de-aluguel/#:~:text=O%20Projeto%20de%20Lei%203999,moroso%20e%20n%C3%A3o%20houver%20acordo.&text=%E2%80%9CA%20tramita%C3%A7%C3%A3o%20mais%20c%C3%A9lere%20dos,urgent%C3%ADssima%20implanta%C3%A7%C3%A3o%E2%80%9D%2C%20disse%20Leal.

[6] https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=1917803&filename=Tramitacao-PL+3999/2020

[7] https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=1917803&filename=Tramitacao-PL+3999/2020





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